Como dividir um imóvel financiado no divórcio: opções legais e a importância de cláusulas específicas

Quando um casal decide se divorciar e possui um imóvel financiado, a partilha dos bens costuma gerar dúvidas e insegurança. Isso acontece, principalmente, porque o imóvel ainda não está totalmente quitado e envolve uma instituição financeira.

No Brasil, a maioria dos casamentos é regida pelo regime da comunhão parcial de bens, o que também se aplica às uniões estáveis que não tenham adotado regime diverso, ainda que não exista escritura pública formalizando a união.

Nesse contexto, compreender como funciona a divisão de um imóvel financiado é essencial para evitar conflitos e prejuízos futuros.

O que realmente é dividido no divórcio?

A regra básica é a seguinte:

👉 O que foi pago durante o casamento ou união estável pertence a ambos, independentemente de:

• quem pagou as parcelas;

• quem assinou o contrato de financiamento;

• em nome de quem o imóvel está registrado.

Assim, o valor já quitado do imóvel integra o patrimônio comum e deve ser dividido igualmente entre o casal.

Já a parte ainda não quitada representa uma dívida, cuja responsabilidade dependerá:

• do que foi ajustado no contrato de financiamento;

• do acordo firmado entre as partes no divórcio.

Exemplo prático

Imagine que um casal adquiriu, no início do casamento, um apartamento no valor de R$ 200.000,00, financiado em 15 anos. Após 7 anos, o casal decide se divorciar, restando ainda 8 anos de financiamento.

Nesse cenário:

• o valor correspondente às parcelas já pagas pertence ao casal;

• cada um tem direito a 50% dessa parte quitada.

Se a ex-esposa desejar permanecer com o imóvel e o ex-marido concordar, ela poderá:

• indenizá-lo em 50% do valor já pago;

• assumir sozinha o financiamento restante, desde que o banco aprove essa alteração.

Atenção: não é o valor total do imóvel.

Um erro comum é acreditar que o cônjuge que fica com o imóvel deve indenizar o outro com base no valor total de mercado.

❌ Isso não é correto.

O que se divide é:

✔️ o valor efetivamente pago até o momento do divórcio,e não o valor total ou o valor atual do imóvel.

Relação com a instituição financeira

É fundamental lembrar que:

• a instituição financeira não é obrigada a aceitar a substituição de devedor;

• o banco pode exigir nova análise de crédito.

Se a parte que pretende assumir o financiamento não comprovar capacidade financeira, a dívida poderá:

• permanecer em nome de ambos;

• gerar responsabilidade solidária, mesmo após o divórcio.

E se não houver acordo?

Na ausência de consenso, algumas alternativas podem ser adotadas:

• 📌 Condomínio entre os ex-cônjuges: ambos permanecem responsáveis pelo imóvel e pela dívida até a quitação;

• 📌 Venda do imóvel após a quitação ou durante o financiamento, com divisão do valor remanescente;

• 📌 Venda antes da quitação, utilizando o valor para quitar o saldo devedor e dividir eventual sobra.

Cada opção deve considerar:

• custos de manutenção;

• impostos;

• tempo até a venda;

• impacto financeiro para ambas as partes.

Opções legais de partilha e cláusulas essenciais

🔹 Assunção do parcelamento

Um dos cônjuges assume a dívida e permanece com o imóvel.

👉 É indispensável prever cláusula de reversão, para o caso de inadimplência.

🔹 Condomínio entre as partes

O imóvel permanece em nome de ambos.

📌 O acordo deve prever:

• divisão da dívida;

• despesas de manutenção;

• regras claras para eventual venda futura.

🔹 Venda do imóvel

Pode ser imediata ou futura.

É essencial estabelecer:

• prazos;

• forma de venda;

• divisão de custos e valores.

🔹 Indenização e assunção da dívida

Uma parte indeniza a outra pela quota já quitada e assume o financiamento.⚠️ Cláusulas de proteção são fundamentais para evitar prejuízos em caso de inadimplência.

Cláusulas de proteção que não podem faltar

Independentemente da opção escolhida, recomenda-se incluir no acordo:

✔️ cláusula de reversão em caso de inadimplência;

✔️ regras para venda forçada em caso de conflito;

✔️ prazos para cumprimento das obrigações;

✔️ possibilidade de revisão do acordo em caso de mudança relevante na situação financeira.

Conclusão

O divórcio não precisa ser sinônimo de litígio.

Com informação, diálogo e um acordo bem estruturado, é possível dividir um imóvel financiado de forma justa, segura e menos onerosa para ambas as partes.

A orientação jurídica adequada é fundamental para transformar um momento delicado em uma transição mais tranquila.

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Viviane Rezende

Advogada inscrita na OAB/PR 93.895

Especialista em Direito de Família e Sucessões

Contato: (42) 9 9149-4940